不動産取得税は住宅購入時にどうかかる？登録免許税との違いも整理

不動産取得税とは？税率と適用時期を知る

不動産取得税とは、不動産（住宅用土地・家屋）を購入や建築、贈与などで取得した際に、一度だけ課される地方税です。毎年の固定資産税とは異なり、取得後、登記完了から数か月～半年ほどで都道府県から納税通知書が届き、通知書に記載された期限までに金融機関や郵便局などで納付する流れになります。軽減措置を希望する場合は、別途申請が必要で、支払い後の還付対応となることもあります。

本来の税率は、土地・家屋ともに固定資産税評価額の4％ですが、住宅の取得に限り（一定の要件あり）令和9年（2027年）3月31日までの取得で、土地・家屋ともに税率が3%に軽減されます。

また、土地については「課税標準を評価額の2分の1にする特例」もあり、取得後一定期間（～2027年3月31日）内の軽減措置適用を受けることで、さらに負担を減らせる場合があります。同時に軽減要件を満たせば、土地・家屋ともに負担が大幅に軽減される仕組みです。

項目	本則税率	軽減税率	適用期限
土地・家屋（住宅用）	4％	3％	2027年3月31日まで
土地の課税標準特例	―	評価額×1/2	2027年3月31日まで

不動産取得税の具体的な計算方法

不動産取得税は、「実際の売買価格」ではなく、市区町村が定める「固定資産税評価額」をもとに算出されます。土地も建物も、それぞれ評価額を確認することが出発点です。評価額の目安として、土地は実勢価格の約７割、建物は５０〜７０％程度とされています。評価額は固定資産税の納税通知書や証明書で確認するのが確実です。ですます形式で丁寧にお伝えします。
（例：土地の目安は実勢価格4,000万円の場合、評価額は約2,800万円）

つづいて、計算の具体的な流れを整理します。まず、「土地」に対する計算方法です。課税標準額は「固定資産税評価額×1/2」となり、ここに住宅用に該当すれば税率３％をかけます。さらに、特例として「控除額（4万5千円または、(評価額㎡あたり×1/2×床面積×２×３％) のいずれか高い額）」を差し引くことで、土地部分の税額が決まります。
（例：評価額2,000万円の宅地を取得した場合、「2,000万円×1/2×3％＝30万円」が軽減前の税額）

次に「建物」の計算です。まず評価額から「控除額」を差し引きます。控除額は、新築住宅なら最大1,200万円まで、長期優良住宅などの認定を受けた場合には1,300万円まで適用されます。その残額に税率３％をかけることで建物部分の税額が求められます。
（例：評価額1,500万円の場合、「（1,500万円−1,200万円）×3％＝9万円」が計算例です）

以下にまとめの表をご用意します。

項目	計算の流れ	ポイント
土地	評価額×1/2×3％ − 控除額	控除額は4万5千円または (評価額㎡あたり×1/2×床面積×2×3％) のうち高い方
建物	(評価額 − 控除額) × 3％	控除額は新築住宅1,200万円／長期優良住宅1,300万円まで
共通	固定資産税評価額が基準	評価額は納税通知書や評価証明書で確認

このように、まずは固定資産税評価額を把握し、土地と建物それぞれに軽減措置や控除を適用することで、実際の不動産取得税額を具体的に見積もることができます。必要な控除や条件をしっかり確認して、事前に税額を準備しておくと安心です。

登録免許税とは？税率と対象登記の関係を理解する

登録免許税とは、不動産の登記手続きに際して法務局に納める国税で、登記の種類ごとに税率や課税の対象（課税標準）が異なります。支払いのタイミングは、「登記手続きを正式に申請する」ときであり、その際に税額を納付し、領収証あるいは収入印紙を登記申請書に貼付します。なお、具体的な納付期限は法律上設けられていないものの、表題登記（建物の完成後の登記）は完成から１ヶ月以内に申請が義務付けられており、この際に登録免許税の納付も必要です。

登録免許税の税率は、土地や建物の所有権の保存・移転登記、抵当権の設定など登記の種類によって異なり、それぞれ本則税率と、住宅用の特例的な軽減税率が定められています。以下に主要な登記についてまとめます。

登記の種類	課税標準	本則税率	住宅用軽減税率・適用期限
建物の所有権保存登記（新築住宅）	固定資産税評価額または法務局認定価格	0.4％	0.15％（住宅用、令和９年３月31日まで）
建物の所有権移転登記（売買による取得）	固定資産税評価額	2.0％	0.3％（住宅用、令和９年３月31日まで）
抵当権設定登記（住宅ローン）	債権金額（借入金額）	0.4％	0.1％（住宅用、令和９年３月31日まで）

（※本則税率・軽減税率、適用期間は国税庁による資料に基づいて記載しています）

不動産取得税と登録免許税の合計負担をシミュレーション

以下は、固定資産税評価額をもとにした、新築住宅を取得する場合の不動産取得税と登録免許税の概算シミュレーションです。具体的な数値を設定することで、実際の負担額をイメージしやすくまとめました。

項目	前提条件	概算税額
土地の取得税	評価額 1,500万円、住宅用軽減措置適用（1/2控除）、税率 3%	1,500万円 × 1/2 × 0.03 ＝ 約22.5万円
建物の取得税	評価額 1,000万円、新築控除 1,200万円（※控除額が評価額を上回るため、課税なし）	課税対象なし（0円）
登録免許税（所有権保存・移転等）	土地移転 1,500万円 × 0.3%、建物保存 1,000万円 × 0.15%、抵当権設定（借入額 2,500万円） × 0.1%	土地：約4.5万円、建物：約1.5万円、抵当権：約2.5万円 計 約8.5万円
合計税負担	－	土地取得税：約22.5万円 + 登録免許税：約8.5万円 ＝ 約31万円

このように、住宅用新築物件の場合、建物部分では控除によって不動産取得税がゼロになる場合もあり、全体としての税負担は大きく軽減される傾向があります。
経費の見通しを立てる際にはぜひこのようなシミュレーションをご活用ください。

※ このシミュレーション例では、以下の前提で計算しています：
・土地評価額：1,500万円、建物評価額：1,000万円
・不動産取得税は、土地に対して住宅用軽減措置として評価額を1/2とし、税率3％を適用。建物は新築控除を評価額以上に適用し、課税額をゼロとしています（住まログによる例を参考） 。
・登録免許税は、土地移転登記に税率0.3％、建物保存登記に税率0.15％、抵当権設定登記に税率0.1％を適用した概算としています（住まログの軽減税率例を参考） 。

まとめ

本記事では、不動産取得税と登録免許税について、住宅を購入した際にかかる税負担の全体像を解説しました。不動産取得税は軽減措置や特例が用意されており、登録免許税についても登記の種類ごとに税率が異なることを確認しました。これらの制度を正しく理解し、具体的な計算例を知ることで、税負担の予測や対策がしやすくなります。詳細は、税務署や税理士事務所に相談して適切な対応を行っていきましょう。