住宅ローン控除のポイントを詳しく知りたい方へ！控除の申請手順や計算方法も紹介

住宅ローン控除のしくみと対象条件

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用し新築・取得・増改築等を行い、一定の要件を満たして居住を始めた方が、所得税から税額控除を受けられる制度です。控除は、取得した年以降に適用され、入居年分から住宅ローンの年末残高を基に計算した金額が所得税から差し引かれます｡

この制度を利用するためには、以下のような条件があります：

上記のうち、床面積と所得制限については特例措置が存在し、所得1,000万円以下で床面積が40～50㎡の住宅でも対象となる場合があります。

その他の共通条件としては、以下が必要です：

• 返済期間が10年以上となっている住宅ローンであること（無利子や低利の勤務先借入、親族・知人からの借入は対象外）
• 複数住宅を所有する場合、居住用として主に使用する住宅であること
• 居住年および前後一定期間（前2年・後3年）に譲渡所得に関する特例を利用していないこと

このように、住宅ローン控除は、住宅の取得とローンの利用、その後の居住に関する複数の条件を満たすことで適用される制度です。対象となるかどうかは、入居時期や住宅の床面積、所得の有無などをしっかり確認する必要があります。

控除額の計算方法と具体的な数値例

住宅ローン控除（正式名称「住宅借入金等特別控除」）の控除額は、基本的には「年末時点のローン残高×0.7％」で計算します。たとえば年末の残高が3,000万円であれば、控除額は21万円です。ただし、住宅の性能や入居年、世帯の属性によって「年間の最大控除額」や「借入限度額」が定められており、それを上回る控除は受けられません。実際には、以下の３つの金額のうち最も低いものが適用されます。

たとえば、新築の長期優良住宅に2025年に入居し、年末時点のローン残高が3,000万円、借入限度額が4,500万円、年間最大控除額が31.5万円の場合、ローン残高による控除額は21万円です（3,000万円×0.7％）。このように最大控除額より低いため、実際に控除されるのは21万円となります。

ただし、この控除額が所得税だけで差し引ききれない場合には、残りを翌年の住民税から控除できます。ただし、その住民税による控除には上限があり、最大で9万7,500円までです。たとえば、控除額が21万円でも所得税で13万円しか支払っていない場合、残り8万円は住民税から控除されるため、実際の控除額は合計21万円となります。

申請手続きの流れと必要書類

住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）の申請は、初年度と２年目以降で手続き方法が異なります。 以下に、それぞれの手続きの流れと必要書類をまとめました。

まず初年度は、住宅を取得し居住を開始した翌年に、税務署へ確定申告を行います。必要書類としては、確定申告書、控除額の計算明細書、金融機関から送付される住宅ローン年末残高証明書、さらに登記簿謄本や契約書の写しなど、所有や借入に関する証明書類が必要です。ケースによっては、住宅性能に関する証明書なども併せて要します（例：耐震基準適合証明書など）。

そして２年目以降、会社員の方であれば、勤務先にて年末調整で対応が可能です。提出書類は、税務署から届く「住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関から送られてくる「住宅ローン年末残高証明書」の２種類です。申告書は初年度確定申告後の１０月ごろに複数年分まとめて送付されますので、大切に保管してください。

なお、年末調整で手続きを忘れた場合でも、確定申告（いわゆる還付申告）を行えば控除を受けることが可能です。この還付申告は、控除が発生した翌年の１月１日から５年間申請することができますので、申告の遅延でも安心です。

2024〜2025年の改正ポイントと今後の見通し

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、これまでは2025年12月31日までの入居が適用条件でしたが、最新の税制改正により、制度の延長と内容の見直しが決定しております。

まず、住宅ローン控除の適用期間は、2026年1月1日から2030年12月31日まで延長されることが閣議決定されました。控除率は従来どおり年末のローン残高の0.7%ですが、控除期間は新築・中古にかかわらず最大13年間に統一されます 。

また、借入限度額については、住宅の性能や世帯の属性に応じて上限が異なりますが、いずれも増額傾向です。以下に主な区分をまとめました：

このように、子育て世帯や若者夫婦世帯にはさらなる優遇が行われており、既存住宅でも新築同様の条件で控除が受けられるようになりました 。

さらに、床面積の要件も従来の50㎡以上から40㎡以上に緩和され、マンションなどのコンパクトな住宅でも利用しやすくなっております。なお、所得や上乗せ措置の対象世帯により、面積要件の適用が異なる場合がありますのでご注意ください 。

その一方で、新築住宅に関しては、日本全体の政策動向に照らして、2028年以降は省エネ基準適合住宅が控除対象から除外され、長期優良住宅やZEH水準住宅など、より高性能な住宅のみ対象とする方向で見直しが進められています 。また、災害リスクの高い地域（レッドゾーン）での新築住宅は、制度の対象外になる可能性があります 。

今後の見通しとしては、2026年以降の制度内容は、2025年12月に取りまとめられる「令和8年度税制改正大綱」で正式に決定され、2026年1月以降に施行される予定です 。引き続き、省エネ性能や住宅性能に応じた優遇が中心となる見込みです。

まとめ

住宅ローン控除は、一定の条件を満たすことで住宅購入時の経済的負担を軽減できる大変魅力的な制度です。制度のしくみや対象となる要件、計算方法や申請手続きの注意点を理解しておくことで、より確実にメリットを受けることができます。特に令和六年から令和七年にかけては、省エネルギー住宅への優遇や床面積要件の緩和など、制度の改正ポイントも注目されています。不明点があれば専門家に早めに相談することが、将来の安心につながります。